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Relance et logement : premier bilan

"Le bilan est extrêmement positif : jamais autant de logements sociaux ou en accession sociale n’avaient été financés à mi année qu’en 2009 et les ventes des promoteurs immobiliers ont été très bonnes au premier semestre 2009." L’interview du ministre de la relance donnée à l’Union des Constructeurs Immobiliers de la Fédération Française du Bâtiment en ce mois de septembre 2009.

1/Monsieur le Ministre quel 1er bilan pourriez-vous tirer du Plan de Relance mise en place dans le secteur du logement ?

Le bilan est extrêmement positif : jamais autant de logements sociaux ou en accession sociale n’avaient été financés à mi année qu’en 2009 et les ventes des promoteurs immobiliers ont été très bonnes au premier semestre 2009.

Début septembre, ce programme a permis de financer plus de 86 000 logements conformément à nos attentes :

-  le programme VEFA a été un réel succès et a répondu à une forte attente des promoteurs qui avaient gelé leurs programmes, tout en démontrant le rôle contra cyclique que peuvent jouer les bailleurs sociaux. 23 000 logements sociaux et 7000 logements libres ont ainsi été financés ;

-  les objectifs de logements sociaux ont déjà été atteints (8900 PLUS) ou en voie de l’être (3300 PLAI). Il s’agit d’un niveau est exceptionnel à ce moment de l’année pour des opérateurs qui avaient pris l’habitude de faire aboutir les dossiers en fin d’année. Cette dynamique a été rendue possible par la mobilisation suscitée par le plan de relance ;

-  le doublement du PTZ a permis de rejoindre les niveaux de production de l’année 2008 (avant la crise financière) avec 32 000 prêts dans le neuf et le Pass foncier a été simplifié, étendu à tous les logements et les collectivités sont en train de mettre en place les régimes d’aides ;

-  les moyens supplémentaires de l’ANRU sont venus renforcés le PNRU et ont permis de financer des opérations bloquées faute de financement alors qu’elles étaient essentielles. L’effet de levier est immense et la mesure permet le lancement de plus de 4 Mrds d’euros de travaux d’ici la fin de l’année, dont la construction de 12 000 logements neufs.

Par ailleurs, les ventes des promoteurs ont augmenté de 30% au premier semestre 2009 par rapport à 2008 grâce à l’attractivité du dispositif Scellier de réduction d’impôt pour l’investissement locatif. Les promoteurs que j’ai rencontrés m’ont expliqué une forte proportion d’achats en investissement locatif ou de la part de ménages modestes dans leur vente, ce qui démontre bien le succès des mesures de relance, qui visent ces catégories.

Toutes ces décisions de financement ne se sont pas encore traduites en emplois sur le terrain étant donné le délai nécessaire entre la vente ou le financement et le lancement des chantiers. Elles vont cependant constituer un puissant soutien à l’activité du bâtiment à partir de la rentrée et jusqu’à milieu de l’année 2010. Les fédérations professionnelles disent qu’un logement correspond à au moins 1,2 emplois pendant 1 an. Les 86 000 logements financés par le plan de relance représentent donc 100 000 emplois sauvegardés ou créés.

Ces très bons résultats montrent bien l’importance des politiques publiques dans le secteur du logement et leur efficacité pour soutenir l’appareil de production. Les professionnels et les particuliers ont une palette d’outils puissants à leur disposition, qui couvrent tous les segments du marché.

2/Quelles sont, selon vous, les mesures qui ont eu l’impact attendu et celles qui devraient être mieux utilisées par les constructeurs de maisons individuelles et les promoteurs immobiliers ?

Le bilan est très satisfaisant dans l’ensemble.

Le programme exceptionnel VEFA est a présent réalisé mais cela ne veut pas dire que les VEFA ne doivent pas se poursuivre. Ce mode de production, qui existait déjà et que le programme exceptionnel a remis sur le devant de la scène, permet aux promoteurs de diversifier leur activité et aux bailleurs sociaux de construire plus vite en bénéficiant des compétences des promoteurs. Il est important que la dynamique très positive de dialogue entre promoteurs et bailleurs se poursuive dans la durée et j’encourage les promoteurs à s’engager sur cette voie.

La construction pour le logement social est un segment important pour la construction et la spécialisation excessive de certains promoteurs, sur l’investissement locatif par exemple, n’est pas souhaitable car elle est risquée.

Le dispositif Pass Foncier est à présent entièrement opérationnel – le dernier arrêté a été publié le 12 août – et particulièrement attractif. Il a été étendu au logement collectif, il concerne donc potentiellement tous les logements et il a été simplifié, avec un prêt différé au lieu d’un bail à construction. Pour les ménages modestes, il rend possible l’accession à la propriété pour une mensualité équivalente à un loyer, grâce au cumul des aides : TVA à 5,5%, prêt à taux zéro, subvention de la collectivité, etc.…

Il y a en revanche un outil qui, je crois, pourrais être bien mieux utilisé : le logement PLS. Certains délégataires d’aides à la pierre semblent réticents à agréer ces logements et le nombre de projets proposés par des promoteurs est insuffisant. Je crois qu’il est nécessaire de dépasser ces obstacles car le PLS est un produit particulièrement adapté à la situation de nombreux marchés immobiliers et apporte une réponse à la demande de location en dessous du prix du marché de ménages modestes qui n’ont pas tous accès au parc HLM. Pour le promoteur, le PLS est intéressant car il fait bénéficier de la TVA à 5,5%, d’où un prix de vente particulièrement attractif. Il peut être combiné avec le dispositif Scellier pour faire un produit d’investissement locatif social avec une forte aide fiscale.

3/Le soutient des pouvoirs publics pour une accession à la propriété facilitée a été remarqué par les professionnels et nous ne pouvons que vous remercier pour les dispositifs mis en place. Cependant les difficultés sont encore bien présentes pour les constructeurs de maisons individuelles et les promoteurs immobiliers. Est-ce que la profession peut espérer une reconduction de ces mesures dans la loi de finance 2010 ?

Le rebond des mises en vente des promoteurs et des constructeurs de maisons individuelles et les bons chiffres du financement de logements sociaux sont encourageants pour les mois à venir mais il vrai que les dernières statistiques de mise en chantier et d’activité dans le secteur du bâtiment incitent à la prudence.

Avant de répondre à votre question, il faut garder à l’esprit que toutes ces mesures sont des mesures exceptionnelles. Elles ont été prises pour faire face à la pire crise économique que nous ayons vue depuis la seconde guerre mondiale.

Ces mesures sont efficaces, comme en témoigne les bons résultats que je viens d’évoquer, mais elles sont aussi très coûteuses et ne peuvent être maintenues de manière pérenne. Une partie de leur efficacité tient d’ailleurs à leur limitation dans le temps, qui a un effet incitatif pour le passage à l’acte.

Certaines de ces mesures sont déjà prévues pour durer jusqu’en 2010, comme l’aide à l’investissement locatif et le financement de logements sociaux supplémentaires. D’autres étaient prévues pour s’achever à la fin de l’année, comme le doublement du PTZ et l’allègement de la subvention des collectivités pour le Pass foncier…et d’autres sont déjà terminées comme le programme VEFA.

Pour l’ensemble du plan de relance, un des enjeux principaux est à présent de gérer la sortie de crise et de prévoir la fin des dispositifs mis en place, sans pour autant freiner la reprise de l’économie, ce qui serait extrêmement contre productif. L’échelle de temps qui caractérise les projets immobiliers et la mise au point de certaines mesures justifient aussi que leur prolongation en 2010 soit étudiée.

Voir le site de l’UCI-FFB

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